简短答案

2026年《联邦土地（可负担住房）法案》：参议员Pocock的提案将如何改变公共土地上的住房开发

2026年《联邦土地（可负担住房）法案》由独立参议员David Pocock于2026年7月2日提出，将要求联邦政府在出售或长期出租适合住宅开发的土地时，施加可负担住房条件。该法案将强制要求此类地块上至少30%的住宅被指定为可负担住房，由注册的非营利社区住房提供商管理，租金按市场租金的75%或家庭收入的30%两者中较低者计算。该法案是一项私人参议员法案，目前在参议院待审，尚未进行辩论或投票。它将不修订任何现有法案，而是与1989年《土地征用法》并列运行，在存在任何不一致时以该法案为准。

证据与背景

该法案提出什么

2026年《联邦土地（可负担住房）法案》是由ACT独立参议员David Pocock提出的私人参议员法案。它将创建一个立法方案，要求联邦实体在处置适合住宅开发的联邦土地时包含可负担住房条件。议会法案页面上的官方摘要将该法案描述为建立一套联邦土地住宅开发处置框架，包括可负担住房要求。该法案不修订任何现有法案——它将作为一项名为2026年《联邦土地（可负担住房）法》的新法独立存在。

根据该法案，处置包括出售或转让永久产权以及授予50年或更长租约（包括任何续租选择权）。默认要求是所有在该土地上建造的住宅中至少30%被指定为可负担住房。这一比例可通过法规更改。

可负担住房住宅必须由注册的非营利社区住房提供商管理，仅出租给收入低于规定门槛的家庭——该门槛应参照该地区家庭收入中位数。租金必须设定为住宅市场租金的75%，或合格家庭年总收入的30%，以较低者为准。

在交割前，必须设立一项认可住房工具——根据适用的州或领地土地法的法律机制——以约束后续所有者。维护认可住房工具的义务在土地转出联邦所有权后继续存在，如果当地土地法允许，包括永久存续。

证据与背景

涵盖哪些土地和处置

该法案适用于任何联邦实体（定义见2013年《公共治理、绩效和问责法》）对联邦土地的处置。它不约束州、领地或地方政府。

若干类别的处置被豁免：小于1公顷的地块、部长认定污染修复成本相对于开发价值而言显著的地块、偏远或低需求住房市场中的土地（由法规规定）、与北领地国家紧急响应措施相关的特定土地，以及被规定为不适合住宅开发的土地。

1公顷的门槛旨在作为可能产生有意义可负担住房贡献的地块的实用代理指标。低于该面积的地块被豁免，因为施加条件的行政负担和实际困难可能超过可能的收益。

证据与背景

执行机制

该法案提供多种执行途径。首先，它禁止在认可住房工具就位或能够在交割时立即登记之前完成涵盖处置。一个合规证书流程（将在法规中详细规定）将支持这一要求。

其次，联邦实体或部长可对违反可负担住房条件的购买者提起民事诉讼。法院可授予声明、特定履行、禁令、损害赔偿或其他救济。

第三，该法案对可负担住房条件的实质性违反设立了最高10,000个罚款单位的民事处罚——相当于2025-26年的330万澳元。违反仅在实质性损害核心可负担住房要求目标的实现时才构成实质性。该处罚根据2014年《监管权力（标准条款）法》第4部分可强制执行，部长为授权申请人，联邦法院和澳大利亚联邦巡回和家庭法院为相关法院。

交割后，执行主要通过适用的当地土地法和认可住房工具本身进行，而非通过广泛的独立联邦权力针对后续所有者。

证据与背景

政策理由和人权背景

解释性备忘录引用了显示租赁可负担性长期下降的数据。根据备忘录中引用的ABS住房占用和成本数据，最低收入五分位数的住房成本从2005年占家庭收入的23%上升到2020年的29%。截至2026年5月的六年中，广告租金中位数上升了69%（SQM Property Data），而同期平均周薪仅上升约20%。Cotality分析显示，到2025年，租金中位数占收入中位数的比例达到33.4%。

备忘录还引用了国家住房供应和可负担性委员会2025年《住房系统状况》报告，该报告估计2021年有64万户家庭有未满足的社会住房需求，而当前十年预计新增约10万套社会和可负担住房。

该法案的目标包括履行澳大利亚在《经济、社会及文化权利国际公约》第2(1)条和第11(1)条下的义务——适足住房权。人权兼容性声明总结认为该法案促进了这一权利，对隐私的任何限制（来自家庭收入评估）是合理、必要且相称的。

证据与背景

议会状态和下一步

该法案于2026年7月2日在参议院提出并经一读。二读于同日动议。作为私人参议员法案，它没有政府的支持。其前景取决于在辩论中能否吸引跨党派和政府的支持。

如果通过，整部法案将在获得御准的次日生效。部长将被要求在生效五年后委托进行法案运作情况的审查，并在15个议事日内提交议会。审查必须涵盖该法案已适用的处置数量及其在实现目标方面的有效性。

截至2026年8月5日，尚无拟议修正案被传阅。

常见问题

依据信息采取行动前

该法案将要求联邦政府在出售公共土地时做什么？

它将要求在出售或租赁合同中包含可负担住房条件，强制要求土地上至少30%的住宅为由非营利社区住房提供商管理的可负担住房，租金上限为市场租金的75%或家庭收入的30%中较低者。

该法案是否适用于所有联邦土地出售？

不。豁免适用于小于1公顷的地块、严重污染地块、偏远或低需求住房市场中的土地、特定北领地土地以及不适合住宅开发的土地。法规可规定额外类别。

该法案将如何执行？

通过三种主要机制：禁止在住房工具未就位时完成处置、联邦对违反条件的购买者提起法院诉讼，以及针对实质性违反的最高330万澳元民事处罚。

该法案通过了吗？

没有。这是一项私人参议员法案，目前在参议院待审。该法案于2026年7月2日提出，二读已动议但尚未辩论。

来源主干

本文使用的一手资料

重新复核触发条件：官方摘要于2026年8月5日发布在议会法案页面上；当法案状态、委员会报告或官方摘要发生变化，或法案被辩论、修正或提交委员会时进行审查。

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